一份详细、清晰、具有法律约束力的合同至关重要。合同的核心目标是明确各方的权利、义务、责任、费用分担、风险分配和争议解决机制，确保项目顺利进行并减少后续纠纷。
以下是在此类合同中需要重点约定的关键事宜，需要根据项目的具体性质（政府主导 vs 业主自发申请，有无补贴等）进行调整：
一、 合同主体与背景
明确合同各方：- 甲方： 通常为业主委员会（代表全体相关业主）、或全体相关业主（需明确签名或授权机制）、或接受委托的物业公司（需有明确授权）。对于政府统一改造项目，政府或其指定的实施主体也可能是合同一方。
- 乙方： 电梯供应商、电梯安装公司、或具备总承包资质的工程公司（“交钥匙”工程）。
- 丙方（如涉及）： 政府相关职能部门（作为监督方或补贴方）、设计单位、监理单位等。
项目背景与依据：- 清晰说明项目名称、位置（具体楼栋单元）、改造/加装内容（如电梯型号、规格、安装位置、连廊设计等）。
- 引用相关的政府政策文件、指导意见、审批文件（如规划许可、施工许可）等作为项目合法性的依据。
合同目的： 明确各方合作共同完成旧房改造/加装电梯工程，并确保其合法、安全、符合标准。
二、 核心内容约定
资金与费用分担：
- 总预算/合同价款： 明确工程总费用，最好包含设计费、设备费、土建费、安装费、报建费、监理费、检测费、水电增容费等所有相关费用。
- 资金来源：
- 政府补贴： 明确补贴金额、申请流程、到账时间、支付方式（直付乙方或拨付甲方）、补贴未到位时的处理（是否由业主垫付？）。
- 业主分摊： 这是重中之重！
- 分摊原则： 详细约定分摊方案（如按楼层递增比例、按受益程度、按建筑面积、按户均摊等），并附上具体的分摊计算表（精确到每户金额）。
- 出资义务： 明确每户业主应承担的金额及支付时间节点（如签订合同后付XX%，开工后付XX%，验收后付尾款）。
- 资金账户： 约定共管账户或业主委员会账户，明确资金管理、支付审批流程。
- 拒缴处理： 约定对拒绝缴纳分摊费用的业主的处理机制（如暂停电梯使用权、追偿、诉讼等），以及该户费用是否需其他业主分担或由公共收益垫付。
- 公共维修资金： 如需动用，明确动用金额、审批程序（需符合法规和小区规约）、后续补充计划。
- 其他来源： 如社会捐助、企业赞助等。
- 费用超支： 约定超支部分的分担原则（如按原分摊比例、由乙方承担、或需业主重新协商同意）及处理程序。
- 最终结算： 约定工程竣工后的决算审计、费用多退少补机制。
工程设计、施工与质量：
- 设计方案： 明确最终采用的设计方案（附图纸），约定设计变更的程序和费用承担。
- 施工标准： 约定必须遵守的国家、地方、行业相关技术规范、安全标准、验收标准。
- 材料设备： 明确电梯品牌、型号、主要部件规格、质量标准（提供合格证、检验报告）。约定材料设备的采购、验收程序。
- 施工资质： 乙方需提供齐全有效的资质证书（电梯安装、土建施工等）。
- 施工要求： 约定文明施工、安全防护措施（如围挡、警示）、噪音控制、工期（明确开工、竣工日期）、避免对业主生活造成过度干扰等。
- 监理： 明确是否聘请监理，监理单位的职责和权利。
- 质量保修： 必须明确！
- 约定电梯设备及安装工程的质量保修期（通常设备不低于1年，安装工程符合国家规定，如2年）。
- 约定保修范围、保修责任（免费维修）、响应时间、保修期满后的有偿服务机制。
- 约定乙方需提供质量保证金（保修金）的比例和退还时间。
业主权益保障与补偿：
- 低层业主补偿（加装电梯）： 如有约定补偿方案（一次性补偿、减免物业费、其他利益交换），需明确补偿标准、支付方式、支付时间。
- 采光、通风、噪音影响： 承认可能影响，约定乙方采取优化措施尽量减少影响，并明确如影响超出合理范围时的处理原则（虽难量化，但需表明态度）。
- 施工期间便利保障： 约定保障业主基本通行、减少施工干扰的措施。
- 财产损失： 约定因施工导致的业主财产（房屋、车辆等）损坏的赔偿程序和责任承担（通常由乙方负责）。
使用、管理与维护：
- 所有权归属： 明确加装电梯的产权归属（通常为全体出资业主共有）。
- 使用权： 明确所有业主（包括未出资但同意安装的）是否均可使用。如有限制（如对拒缴户），需明确。
- 日常管理： 约定竣工移交后的管理主体（通常是物业公司），管理职责（清洁、日常巡查、报修受理）。
- 运行维护费用：
- 电费： 明确分摊原则（如按使用次数、按户、按面积）。
- 日常维保： 约定维保合同由谁负责签订（业委会/物业）、费用分摊原则（通常全体使用业主共担）。
- 大修/更换基金： 约定建立专项维修基金或明确大额维修/更换费用的来源和分摊方式（如提前计提、发生时按比例分摊）。
- 电梯安全责任： 明确电梯使用安全责任主体（通常是物业公司），督促其购买相关保险（电梯责任险）。
政府角色（如为政府项目）：
- 明确政府的职责：政策指导、补贴发放、质量安全监督、协调矛盾等。
- 明确政府不干预具体商业行为（如业主与乙方的合同关系）。
三、 风险分配与违约责任
工期延误： 明确乙方延误工期的违约责任（如违约金计算方式）。
工程质量问题： 明确乙方对质量缺陷的修复责任及造成的损失赔偿。
安全事故： 明确施工期间及使用期间发生安全事故的责任划分（通常施工期间由乙方负责，使用期间由管理方负责）。
业主违约（如拒缴费）： 明确处理机制和可能承担的责任。
合同解除： 约定在何种严重违约或不可抗力情况下，各方有权解除合同，以及解除后的清算、赔偿原则。
四、 争议解决
- 明确约定争议解决方式：协商、调解（可指定机构如街道、住建部门）、仲裁（推荐，效率高）或诉讼。
- 明确管辖地（通常为项目所在地）。
五、 其他重要条款
授权与决策： 明确业主委员会或业主代表签署合同的授权范围和效力，特别是涉及费用分摊等重大事项时，最好附上达到法定比例（如双三分之二）业主同意的证明文件。
信息公示： 约定工程关键信息（预算、进度、决算等）向全体业主公示的义务。
保险： 约定乙方购买工程一切险、安全生产责任险等必要保险。
合同生效与附件： 明确合同生效条件（如签字盖章、达到一定业主同意比例、政府审批通过），并列出所有重要附件（设计方案、分摊明细表、资质文件等）。
重要提示：
- 专业法律意见： 此类合同涉及金额大、关系复杂、影响深远，强烈建议聘请专业律师（特别是熟悉房地产和社区事务的律师）进行起草或审核。
- 业主共识： 合同的核心内容（尤其是分摊方案、补偿机制）必须建立在业主充分沟通、民主决策（符合法定要求）的基础上。
- 政府指导： 密切关注并遵循地方政府发布的具体实施细则或合同范本（如有）。
- 详尽明确： 合同条款务必具体、清晰、无歧义，尽可能预见到各种可能发生的情况并做出约定，避免模糊用语。
通过一份全面细致的合同，可以最大程度地保障各方（特别是业主）的合法权益，降低项目风险，为旧房改造或加装电梯项目的顺利实施和长期稳定运行奠定坚实的基础。
